Uno de los principales miedos a la hora de arrendar un bien inmueble, sobre todo cuando esto se hace sin intermedio de una inmobiliaria, es el riesgo de caer ante un arrendatario moroso, el cual puede llegar a constituirse en una afectaci\u00f3n a las finanzas del arrendador, en especial cuando se trata de obligaciones tales como los montos de administraci\u00f3n y otros similares que al final se constituyen como egresos para el due\u00f1o del inmueble.<\/p>\n
Una de las soluciones para ello, se encuentra en basar la relaci\u00f3n legal en un contrato lo suficientemente completo, como para prever este tipo de acontecimientos. Usualmente, esto se encontrar\u00eda en cl\u00e1usulas aceleratorias que permitan la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento de forma unilateral e inmediata, as\u00ed como la menci\u00f3n de que el mismo contrato de arrendamiento se pueda reclamar judicialmente de manera sencilla, esto con el fin de que, en el eventual caso en el que el propietario del bien inmueble desee presentar sus pretensiones ante un juez, este pueda presentar dicho caso como un proceso judicial sencillo para el cobro, el cual en esencia, posee mayor agilidad que el estar enfrent\u00e1ndose ante un proceso declarativo, el cual en muchas ocasiones tiende a ser m\u00e1s demorado.<\/p>\n
Recordemos que una de las garant\u00edas que da la ley colombiana a favor de los arrendatarios ante este tipo de escenarios en el que se presenta la respectiva demanda ejecutiva para la restituci\u00f3n de un bien inmueble, radica en el art\u00edculo No. 384 del C\u00f3digo General del Proceso, el cual, en su inciso segundo del numeral 4\u00ba dice lo siguiente:<\/p>\n
\u201cCualquiera que fuere la causal invocada, el demandado tambi\u00e9n deber\u00e1 consignar oportunamente a \u00f3rdenes del juzgado, en la cuenta de dep\u00f3sitos judiciales, los c\u00e1nones que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere dejar\u00e1 de ser o\u00eddo hasta cuando presente el t\u00edtulo de dep\u00f3sito respectivo, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o el de la consignaci\u00f3n efectuada en proceso ejecutivo<\/strong>.<\/em>\u201d<\/em><\/p>\n Entonces resulta mucho m\u00e1s efectivo para el arrendatario el poder presentar una resoluci\u00f3n legal sencilla ante un juzgado competente para hacer valer las respectivas cl\u00e1usulas aceleratorias que el contrato pueda tener.<\/p>\n Sin embargo, si acontece que el contrato que tiene un arrendatario con su respectivo arrendador no posee ning\u00fan tipo de cl\u00e1usulas de esta naturaleza e incluso se haya obviado el indicar que el mismo documento contractual tambi\u00e9n pod\u00eda prestar intermediaci\u00f3n legal sencilla, en primera instancia, hace ver un gran inconveniente al propietario, pues resultar\u00eda mucho m\u00e1s dispendioso el probar las respectivas pretensiones ante un juez dentro de un proceso declarativo, el cual, como bien se hizo \u00e9nfasis arriba, puede llegar a ser m\u00e1s lento antes de llegar a una sentencia por parte del juez competente.<\/p>\n Para ello entonces, otra soluci\u00f3n habilitada por la ley, es el uso de los mecanismos alternativos de soluci\u00f3n de conflictos (o tambi\u00e9n denominados como MASC) los cuales, entre sus disposiciones presentan la conciliaci\u00f3n, la cual puede llegar a darse tanto de forma judicial como extra judicial. Esto permitir\u00e1 el poder presentar el caso en concreto ante un conciliador que, de llegar a una soluci\u00f3n entre ambas partes, puede emitir un acta de conciliaci\u00f3n que dentro de las disposiciones legales, se tomar\u00e1 como una decisi\u00f3n judicial, por lo que se tomar\u00e1 como cosa juzgada (por lo que no se podr\u00e1 presentar nuevamente el mismo caso ante otro conciliador o ante un juez) y prestar\u00e1 proceso sencillo de resoluci\u00f3n legal (m\u00e9rito ejecutivo) (lo cual podr\u00e1 ser exigido ante un juez en un proceso ejecutivo).<\/p>\n Es entonces que este mecanismo puede ser de gran recurso para llegar a un punto de acuerdo con el arrendador moroso, para establecer nuevos par\u00e1metros, como nuevos tiempos para el pago de los c\u00e1nones, ajustes, compromisos, inclusi\u00f3n de cl\u00e1usulas compromisorias, etc. Siempre y cuando no contrar\u00eden la ley y tampoco sean desproporcionadas en contra de cualquiera de las partes. Sin embargo, es importante recordar que, si bien puede llegarse a un acuerdo, puede que no encuentren ese punto medio, llegando a que el conciliador expida un acta de conciliaci\u00f3n en el cual se dictamine que no se lleg\u00f3 a un acuerdo, indic\u00e1ndose, as\u00ed como fallida. Por ello, si se precisa mayor cautela para este tr\u00e1mite, se recomienda a un abogado, el cual, aunque no pueda participar dentro de la conciliaci\u00f3n, pues, quienes tienen que llegar a ese punto medio son las partes, puede asistir ofreciendo las mejores soluciones para llegar a esa conciliaci\u00f3n.<\/p>\n Una vez se tenga la conciliaci\u00f3n exitosa, este se podr\u00e1 colocar como de resoluci\u00f3n legal sencilla, por lo que, en caso de que el arrendatario vuelva a incumplir, se podr\u00e1 ejecutar, para as\u00ed hacer valer el contenido de dicha acta. Para ello, es recomendable pactar en la conciliaci\u00f3n cl\u00e1usulas aceleratorias que incluyan la devoluci\u00f3n inmediata del bien inmueble a su due\u00f1o. En caso de incumplirse el acta de conciliaci\u00f3n por parte del arrendatario, se podr\u00e1 ejecutar el mismo para exigir ello.<\/p>\n Es importante, a modo de conclusi\u00f3n, mencionar que la ley prev\u00e9 que, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador con parte cumplida del acuerdo conciliatorio podr\u00e1 presentar ante el centro de conciliaci\u00f3n, la solicitud de adelantar ante el juez competente el proceso de restituci\u00f3n inmediata del bien inmueble al arrendador, esto apelando al art\u00edculo 69 de la ley 446 de 1996, que cita:<\/p>\n \u201cLos Centros de Conciliaci\u00f3n podr\u00e1n solicitar a la autoridad judicial que comisione a los Inspectores de Polic\u00eda para realizar la diligencia de entrega de un bien arrendado, cuando exista incumplimiento de un acta de conciliaci\u00f3n con un acta al respecto.<\/em><\/strong>\u201d<\/em><\/strong><\/p>\n Sin embargo, hay que tener en cuenta que esta norma le es aplicable \u00fanicamente a los centros de conciliaci\u00f3n. Es importante este \u00e9nfasis, pues, es plausible que quien atienda ante la conciliaci\u00f3n para llegar a este tipo de acuerdos, llegue a presentarse ante los conciliadores de equidad quienes, aun cuando tienen todas las atribuciones de llevar a cabo una audiencia de conciliaci\u00f3n, dicha norma no les es aplicable, haciendo que el arrendador deba recurrir a presentar la respectiva demanda ejecutiva ante el juez competente, perdiendo la posibilidad de gozar de mayor agilidad a la hora de recuperar su bien inmueble. Por ello, es m\u00e1s recomendable llegar a estos acuerdos conciliatorios con centros de conciliaci\u00f3n.<\/p>\n Recuerde, Gestiones Empresariales L\u00f3pez & James a trav\u00e9s de sus Servicios de Asesor\u00eda y Consultor\u00eda en temas Legales, especialmente en Derecho Civil, puede solucionar todas sus inquietudes a este respecto. De igual forma, podemos brindarle asesor\u00eda especializada en las \u00e1reas de Derecho Corporativo, Derecho Laboral, Derecho Migratorio, Derecho Tributario, Derecho de la Propiedad Intelectual y Derecho de Familia. Contamos con profesionales alrededor del mundo, principalmente en Latinoam\u00e9rica y Asia, pero tambi\u00e9n en pa\u00edses como Inglaterra y Estados Unidos, lo cual nos permite apoyarlo en cualquier locaci\u00f3n a trav\u00e9s de todos los servicios que podemos ofrecerle a usted o su empresa.<\/p>\n As\u00ed mismo, tambi\u00e9n estamos dispuestos a apoyarlos en cualquier otra \u00e1rea que requiera de nuestra experiencia, tanto en temas de VISAS y Migraci\u00f3n, como en temas financieros, de recursos humanos, administrativos o de comercio exterior y servicios de BPO, puesto que nuestro equipo de consultores est\u00e1 siempre dispuesto a escucharlo mediante sus canales virtuales, en cualquier momento, a trav\u00e9s de los correos electr\u00f3nicos contact@lopezjames.com, lmarquez@lopezjames.com o llamando a nuestro tel\u00e9fono fijo en Bogot\u00e1 (601) 7498261. 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